Achat premier appartement : la traque immobilière du 2 pièces parisien

Besoin de stress et d’adrénaline ? Achetez un appartement !

La décision d’acheter seul votre premier appartement à Paris est enfin prise. Enthousiaste à l’idée d’être propriétaire, de posséder son chez-soi, vous exaltez face à la sensation que de nouvelles perspectives murales s’offrent à vous. Premier réflexe : surfer sur la toile virtuelle pour appréhender le marché. Premier constat : les sites d’annonces pullulent. Entre les sites d’agences immobilières, les sites immobiliers spécialisés, les sites pour particuliers, les Pages Jaunes, les sites d’enchères et les petites annonces gratuites, vous avez le choix. Réjouissant. Pour être à l’affût des derniers biens mis en vente, vous remplissez un rapide formulaire en ligne : état-civil minimal (nom, prénom, email) suivi de vos critères de recherche. Certains sites vous proposent même l’aide d’agences immobilières en échange de votre numéro de téléphone. Réconfortant. Vous faites un tour dans votre quartier, les agences arborent leurs vitrines d’annonces alléchantes correspondant à votre budget. Rassurant. Candidat prêt à la primo-accession, vous partez confiant.

Acheter son premier appartement à Paris : les étapes de la galère, la dure réalité

Récapitulatif sur la quête du bien concerné :
– une petite surface entre 25 et 30 m²,
– dans le  centre de Paris,
– bien desservi par les transports en commun,
– côté rive droite (lucide, vous avez intentionnellement mis une croix sur la Rive Gauche, faut pas déconner),
– WC inclus,
– pas de mur en guise d’horizon,
– ni de rez-de-chaussée,
– pour un budget maximal de 200 000 euros.

A priori, c’est une belle somme, a postériori… un bel apport.

Vous appelez une dizaine d’agences dans le quartier qui vous intéresse. Certaines prennent vos coordonnées en sachant qu’elles ne vous rappelleront pas. D’autres vous rient au nez croyant à une plaisanterie : “ Ah ah ah ! A Paris, vous n’avez rien en dessous de 200 000 euros. Soyez réaliste ! ”. Vérification sur le terrain et là… révélation :
1) Les biens annoncés en vitrine sont déjà vendus.
2) Vous apprenez que leur superficie n’excèdent pas les 15 m².
3) Toujours ce fidèle et gracieux rictus quand vous déclamez votre budget. .Vous avez presque envie de vous excuser de les avoir importunés.

Votre boîte mails prend le relais, réceptionnant les annonces susceptibles de vous plaire. Vous frétillez et cliquez : sur les deux offres reçues, votre humeur badine laisse place à une certaine perplexité, sans compter les propositions de biens vendus loués jusqu’à 2014 et ceux occupés en loi de 1948. Aucun produit mis en vente ne déclenche l’envie de saisir son combiné. Têtu et doutant de l’efficacité des requêtes automatiques, vous décidez de mener votre propre investigation au cas où un bien serait passé entre les mailles de l’algorithme. Pour vous réconforter, vous élargissez inconsciemment votre recherche. Et tout à coup, s’affiche une liste d’appartements de 15 à 20 m², dans les arrondissements que vous souhaitez. Adoptant la position de l’autruche, vous préférez vous entendre dire que les biens existent…

Vous n’êtes pas encore prêt à appeler, attendant le moment d’être sûr de vous. Vous espérez donc des lendemains plus riches, le bien qui vous donnera envie de passer du rêve de devenir propriétaire à la réalité de la recherche. Et ce jour arrive. Ni une ni deux, vous appelez.
Scénario n°1 : le téléphone sonne dans le vide.
Scénario n°2 : soit un collaborateur prend votre message  soit il vous demande de renouveler votre appel.
Scénario n°3 : le bien est déjà vendu. Vous êtes surpris…
“ Déjà vendu ? Comment est-ce possible, l’annonce vient d’être publiée… ” Après quelques secondes de stupéfaction, vous rappelez les abonnés absents. Excédé par votre entêtement, votre interlocuteur vous assure que son collègue vous rappellera pour la visite.
Vous avez un doute, mais s’il le dit…

Hélas, la majorité ne rappelle jamais, c’est une réalité. Au vu de la bataille téléphonique qui s’amorce, vous arrêtez de faire le difficile, vous appelez dès qu’un bien correspond à votre recherche. Décrocher une visite devient votre unique objectif. Mais vous entendez souvent la même rengaine : le bien est déjà vendu. Rudement mise à l’épreuve, votre confiance en prend un coup. Soit vous vous découragez, soit l’adversité décuple votre motivation.
Mais comment lutter face à une population qui achète plus vite que la vitesse de votre connexion internet ? Et surtout quel est leur secret ?
J’ai mené ma petite enquête.

LES ANNONCES EN LIGNE

Pourquoi déjà “ vendu ” alors que vous venez de recevoir l’alerte ? Comment est-ce possible ?
Parce que des petits malins sont déjà dans les bases des agences après s’être présentés physiquement. En conséquence, dès qu’un agent immobilier entre un bien, il consulte son fichier de clients potentiels pour le faire visiter. Et dès que son emploi du temps le permet, il publie l’annonce. Pendant cette période, le bien est susceptible d’avoir déjà trouvé un acheteur alors qu’il vient seulement d’être ajouté dans la base d’un site web. Vous savez ce qui vous reste à faire à présent…

D’autre part, lorsqu’un bien est déclaré “ vendu ”, il est sous-entendu qu’un acquéreur a émis une offre ou signé un compromis de vente. Il reste dès lors un processus de trois mois entre la signature du compromis et la remise des clés pendant lequel la vente peut capoter (rétractation de l’acquéreur, offre de crédit refusé, vendeur qui se rétracte, condition suspensive non réalisée…). Un bien n’est donc pas “ réellement ” vendu, seulement “ mis sur le banc de touche ” du marché, suivant un processus.

L’agence n’est donc jamais sûre à 100% que le processus de vente suive son cours jusqu’à la signature définitive.  C’est ainsi qu’on laisse l’annonce spectrale hanter le net, créant une armée de mécontents et rendant la recherche encore plus fastidieuse et décevante. Le système se nourrit des frustrations révélant une offre encore plus inexistante. Question d’images aussi ? Peut être. Il est toujours plus valorisant d’exposer les biens vendus par l’agence et d’avoir une visibilité permanente que de retirer ses trophées aussi vite qu’ils sont parus. Une offre de vente identique peut aussi se retrouver sur plusieurs sites, voire dupliquée sur le même portail avec 2 agences différentes. On constate qu’il existe bien une pénurie d’offres : les biens “ honorables ” et au prix du marché sont rares.  Et ce n’est pas tout : certains pensent que les agences préfèrent les investisseurs : ils achètent pour mettre leur bien à louer en gestion chez la même agence. Coup double pour les agents et coup bas pour les primo-accédant.

Quand vous cherchez un appartement parisien, ne vous attendez pas à tomber sur “ votre perle ”, attendez-vous plutôt à “ avoir de la chance ”. Soyez celui qui tombe au bon moment (l’agent vient d’entrer un bien par exemple) et n’oubliez pas de rappeler et de passer à l’agence. Tout est une question d’opportunités.  Allez même visiter un bien qui ne vous convient pas. Le but étant de créer un lien, une proximité avec l’agent immobilier pour qu’il se souvienne de vous.

LES VISITES

Dès lors, l’achat d’un bien immobilier s’apparente à celui d’une « guéguerre ». C’est un combat qui vous oppose à d’autres acquéreurs pour obtenir un bien, un territoire bien à vous.

A bout de vos 10 appels téléphoniques quotidiens (pour deux  appartements) vous décrochez une visite. Ou encore, un agent immobilier vous appelle au moment où vous vous y attendez le moins : branle bas de combat, il faut se montrer disponible. Vous avez passé la première étape, s’enchaîne la seconde : la visite. Vous avez bien bataillé, la persévérance est votre alliée. C’est le Saint-Graal si  l’agence vous contacte pour vous proposer un bien dont vous n’avez eu nulle connaissance. C’est une possibilité si vous êtes dans leurs petits papiers et faites preuve d’assiduité.

Parlons de cas concrets, mes premières visites.
L’agent me donne une date de rendez-vous et sur un air embarrassé, il me confie une information capitale. J’en tremble.  Ce charmant studio situé dans le 10^e, de 27m² à 200 000 euros, plein sud avec poutres apparentes, grande hauteur sous plafond, mezzanine aménagée en chambre, a un vice de forme. Le propriétaire actuel s’est approprié les combles et les a aménagées sans l’autorisation de la copropriété. Cette acquisition donne du cachet et tout ce qui fait la valeur de l’appartement (les poutres, la belle hauteur et la mezzanine).
Est-il possible de mettre le bien en règle en prévenant notamment la copropriété ? L’agent répond par la négative. Il n’est pas raisonnable d’avertir la copropriété en regard des jaloux, même si elle est officieusement informée. Le bien doit être acheté en l’état, avec cette épée de Damoclès qui est de devoir remettre en état en cas de demande officielle. Soit vous courez le risque, soit il est inutile de le visiter. Ça fait cher le 19m² privé de mezzanine avec le risque de devoir refaire le plafond dans sa totalité.
L’agent immobilier est-il donc prêt à tout pour vendre ? Vous croyez ?

Deuxième visite : compte-tenu de mes moyens et de l’envie d’être au centre de Paris, je décroche un rendez-vous au bout d’un sixième appel pour un appartement où des travaux sont à prévoir. 23 m², 4^e étage sans ascenseur dans le 2^e arrondissement à 165 000 euros, une aubaine ! Une fois sur place, c’est un véritable chaos. Un appartement laissé à l’abandon au point où son squelette ressort, sans vêtement, ni chair. Les fenêtres sont délabrées et sur ses contours, on y voit les fondations de l’immeuble. Le papier peint arraché, le plâtre envolé,  de gros cailloux émergents faisant apparaître la structure en bois porteuse. Des sachets en plastiques sont coincés en guise d’isolation thermique. Le sol penche, le lino se décolle à plusieurs endroits, rafistolés avec de la bande adhésive. Des crevasses éparses dans les murs salis, des monticules de gravats sur le sol, des fils électriques orphelins, une cuisine qui s’effondre, des énormes fissures au plafond. J’ai peur d’être ensevelie à chaque minute de temps passé.
Pas de WC, juste une douche à peu près potable. “ Travaux à prévoir ”… doux euphémisme.

Comment peut-on laisser un appartement dans cet état et vivre dans un tel taudis ? Si on fait abstraction de son état actuel, c’est un petit deux pièces très bien situé, traversant et lumineux. « A Paris, avoir un bon éclairage naturel ne va pas de soi. En plus vous avez une chambre de 7,5m² ” souligne l’agent.
Selon le troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation une pièce consacrée au sommeil doit avoir une superficie de 9m² minimum. No comment. Des offres lui ont déjà été faites et quoi qu’on en dise il est assuré de le vendre. Il me certifie qu’il faut compter 1000 euros le m² pour les travaux, donc 23 000 euros environ.
Renseignement pris : un entrepreneur m’annonce 80 000 euros aux vues des photos sachant qu’il n’y a pas d’ascenseur et que l’appartement est sur cour, donc aucune possibilité de passer par la rue. Sa réponse évasive concernant le ravalement des parties communes autant ravagées que l’appartement, me laisse un soupçon concernant les charges. Si j’étais paranoïaque, je douterais même que la mairie s’oppose à la vente avec son droit de préemption.  Belle mentalité les agents ?
J’obtiens une troisième visite en passant par la vente par particulier. C’est un deux pièces de 33 mètres carrés au métro Jules Joffrin. Je vérifie l’adresse : l’appartement est situé à côté du métro Porte de Clignancourt, donnant sur le boulevard Ney. No comment.
J’annule mes prochaines visites où préalablement j’ai fait ma propre inspection du quartier : studio à vingt minutes de la première station de métro, quartier bruyant et parsemé de bars d’hôtesse, lugubre, etc. Concernant ma petite expérience sur les ventes aux enchères, c’est plutôt dissuasif vu que sur trois jours plus d’une centaine de personnes au bas mot visitent le bien, qui se vendra le double voire le triple du prix initial de l’enchère.

“ C’EST LA PÉNURIE ” QU ILS DISENT

Les petites surfaces se vendent comme des petits pains.
Vous pouvez oublier la négociation dans votre panoplie de guerrier. C’est un épisode révolu. Tentez et vous perdez d’office l’appartement tant une armée d’acheteurs est prête à se ruer derrière la porte. Mais vous avez encore droit au délai de réflexion après avoir signé le compromis de vente. C’est déjà ça, non ?

Un achat immobilier demande des sacrifices, tant financiers qu’idéologiques.
Premièrement, les mensualités de remboursement d’un prêt sont plus élevées que votre loyer. Pour la même somme, vous aurez un plus large choix de location, louerez un plus grand appartement. En achat, ce sera plus petit, plus éloigné de votre quartier fétiche.
En location, on parlera de frais d’agence et de caution, pour la vente, les frais d’agence  sont 7 fois plus élevés, à cela s’ajoute des frais de notaires correspondant entre 5 et 7% du prix du bien, le crédit logement, la taxe foncière,  une assurance habitation deux fois plus élevée, et les charges de copropriété (sans compter les travaux et les intérêts de votre emprunt).

Deuxièmement, il faut faire une croix sur vos envies et coups de cœur. C’est l’heure des frustrations. Poutre, charme, moulures, luminosité, plein sud, baignoire, dressing, cave, vue sur Paris : à 200 000 euros, oubliez Byzance. C’est ravaler ses rêves et sa salive que de devenir primo-accédant sur Paris. Dès qu’un appartement est potable, lâcher un “ oui ” pour craquer 200 000 euros en cinq minutes et s’asservir pendant 25 ans à un banquier, c’est vertiges et angoisses assurés.

Lors de la recherche, on est confronté à une dure réalité face à ses désirs.
Les émissions de télé-réalité qui vous dégotent un choix d’appartements impeccables, vendent du rêve et diffusent un conte de fée construit sur mesure pour faire fantasmer les téléspectateurs.

Faut-il donc acheter malgré tous ces écueils ? Il paraît que oui…