Vente et recherche d’appartement à Paris : mes conseils et témoignage

Cet hiver chez mes parents, j’ai maté les rediffs du programme TV de Stéphane Plaza « Recherche appartement ou maison« , car ma mère adore ça.
Dans l’une des séquences, j’ai été charmée par le profil d’une jeune femme : sympathique, drôle et pas mal distraite, elle recherchait un appartement dans mon secteur le 11e. Son budget : 210 000 euros. Stéphane, en regardant ses fiches de paie lui fit remarquer qu’elle avait oublié ses primes, etc., et donc qu’elle pouvait augmenter sa capacité d’emprunt. Et effectivement, un coup de téléphone à une « amie » courtière fit sensiblement accroître sa capacité d’emprunt. Belle surprise. Mais ce n’est pas fini. Lors de son rendez-vous avec cette courtière, la future acquéreuse apprend qu’elle peut emprunter encore plus : 270 000 euros (ou plus je ne sais plus).
L’augmentation croissante du budget + la visite d’apparts pas dégueus + besoin de changement dans ma vie + envie de plus grand = OK. Ni une ni deux, demain, je me rends chez Plaza.
Je suis une influenceuse sous influence…

1. Vente de mon appartement

○ L’agence Stéphane Plaza ○

Direction l’agence Plaza au 21 rue des Trois-Bornes et première bonne surprise, les prix du 11e autour du quartier République ont tellement augmenté que rien n’est à moins de 10 000  le m². Donc l’estimation réalisée 2 ans auparavant par une autre agence est complètement has been. Pour infos : une estimation immo est valable 3 mois.
Dans l’après-midi un agent immobilier vient estimer mon appart’ et effectivement il passe de 202 000 euros à 240-260 000 euros. Je tombe des nues et me conforte dans l’idée que j’ai peut être les moyens de racheter plus grand malgré un salaire qui n’a pas bougé (c’est ma faute, j’aurais dû changer de boîte). Il me donne les coordonnées de son courtier et la magie opère comme à la télé : je peux emprunter 80 000 euros de plus que ce que me proposait ma banque ! Avec un taux passant de 2,5 % à 1,5%. Bonheur éternel !
Il ne restait plus qu’à le vendre au prix sinon « Adieu  veau, vache, cochon, couvée… »

Sympa la petite cour intérieure…

○ Vendu en une journée ! ○

Bien qu’il soit ultra-bien situé (à 5 minutes à pied du canal Saint-Martin, à 7 minutes à pied de République), ultra-gâté au nouveaux des transports en commun (6 lignes de métro dont une à 30 secondes à pied de la bouche du métro et 3 bus en bas de chez moi,) dans un quartier vivant et commerçant (le dimanche, tout est ouvert…), bien décoré (vive moi ! Et merci papa d’avoir fait ce que je t’ai ordonné de faire), le voisinage est respectueux et calme, aucune perte d’espace (impression 28-30 m². Réalité : 25,5 m²), avec une cave de 11 m², j’avais quand même quelque craintes que la vente soit difficile. Même si on dit « À Paris, les appartements se vendent en une journée« , ce qu’on verra plus loin n’est pas tout à fait vrai dans la réalité. Les inconvénients : un manque de lumière dû au premier étage et une cours habitée par un entrepôt. Bien que cet entrepôt réduit le vis-à-vis de l’immeuble d’en face et son toit permet au chat du voisin d’augmenter son espace de jeu et donc de me faire des coucous sur le rebord de ma fenêtre 🙂
Perso, le manque de luminosité ne m’a jamais gênée car je ne suis pas la journée chez moi et le soir il fait nuit. En revanche, avec les années, le manque de luminosité me gêne pour les photos de blogs. Je suis obligé d’attendre le week-end entre 12 et 15h où j’ai des rayons de soleil qui entrent dans l’appartement. C’est très contraignant à chaque fois, je peux passer 3 heures de l’aprem’ à faire mes photos de la semaine. Alors que le samedi et dimanche, j’ai envie de faire autre chose comme bruncher tout bêtement. J’ai bien acheté des lampes spéciales shooting mais pas la place de les stocker dans mon appart’ donc elles restent à la cave.
Et puis, je suis aussi attachée à cet appartement. J’ai tout refait et mis beaucoup de moi-même, je l’ai modelé à mon image. Ce n’était pas évident de lancer la procédure. Je n’en ai pas dormi de la nuit et j’ai eu des moments où je voulais tout arrêter. Surtout qu’après chaque visite, j’étais 10 fois mieux chez moi que dans ces apparts certes un plus grands mais moins bien agencés ou dégageant des mauvaises ondes ou quartiers pas très avenants. Là, je me disais, « J’ai fait une énorme bourde en vendant… je suis trop bien chez moi et en plus je peux tout faire à pied« . Je n’avais aucune raison de déménager.

L’agent immobilier de l’agence Plaza aborde le même style que le célèbre Stéphane : proche, familier, petites blagounettes incluses, il te tape la bise et est direct dans ses propos. Ça peut déboussoler en comparaison des autres agents plus solennels, utilisant le vouvoiement et sans l’envie de créer un lien. Ce lien de proximité m’avait un peu déstabilisée au début car j’ai eu peur de me faire berner mais au final, j’ai eu de meilleurs rapports avec les agents de l’agence Plaza qui m’ont bloqué un bien qui m’avait plu (au lieu de le remettre sur le marché) en attendant que je vende le mien et que j’en visite d’autres pour être sûre de mon choix. J’ai même pu refaire une 3e visite avec un entrepreneur pour réaliser un devis travaux. J’ai apprécié ces gestes.

En comparaison avec ma précédente agence immo, donc je tairais le nom mais qui commence par O et finit par un I, son agent immobilier le jour de la visite de mon futur premier appart, au bout de 5 min, me demande :
– Vous le prenez ?
– Je peux réfléchir ?
– Non, il faut dire oui ou non maintenant. J’ai une autre personne intéressée derrière vous qui peut payer en cash et qui sera privilégiée. Si vous dites oui, on vous passe en premier.
J’y connais rien, je suis sous stress et on me demande d’acheter un bien à 200 000 €  en 5 minutes sans prendre un aprem’ pour réfléchir. C’est une sacrée somme, les économies d’une vie. Sous la pression j’avais dit oui. Mais je n’ai pas aimé la méthode. Cette année, aucun des agents ne m’a fait le même coup. D’autant plus que par la suite, j’ai acheté ce bien sans voir la cave. J’ai demandé 3 fois à la voir mais il y a avait toujours un couac. Le jour de la remise des clés, j’ai découvert la cave… pleine… de produits toxiques, meubles etc. J’étais un peu vénère. Et encore plus quand la même agence le jour de l’estimation en 2016 m’annonce qu’il faudra vider la cave sinon j’aurais une amende. Là, je leur réponds que j’ai acheté l’appart avec la cave pleine alors que j’ai demandé plusieurs fois à la voir. Ils me répondent juste : « Il faudra la vider ». Si ça se trouve, l’ex-proprio a payé une amende et ils se sont gardés le fric sans la vider. Mais ce n’est que supposition. En tout cas suite à cette mésaventure, j’ai décidé de ne pas leur laisser le mandat .
La seule parole qui m’a « ennuyée » lors de cette recherche est la prole d’un autre agent immobilier dont j’ai oublié le nom de l’agence : « Si vous voulez cet appart, il faudra peut être mettre une rallonge », pensant qu’il avait un bien d’exception. Sauf que 2 semaines après l’annonce a été mise à jour sur seloger.com. No comment.

Au final, mon appart dès la première visite, a eu droit a une contre-visite. La personne hésitant, l’annonce fut finalement publiée sur internet. Je ne sais pas combien d’appels il y a eu, mais une quinzaine de personnes ont visité en une journée. Deux ont dit ok. Mon appart s’est donc bien vendu en une journée et au prix. Bref, les petites surfaces bien situées, bien aménagées et sans travaux risquent d’être bien vendues en une journée. Mon appart avait même était pré-sélectionné pour l’émission « Recherche appartement ou maison ». Heureusement que ce ne fut pas le cas, Plaza négocie toujours avec le proprio, je n’aurais pas pu lui refuser une baisse, lol ! 😛

2. La recherche d’appartement

○ Une recherche moins difficile qu’en 2010 ○

J’ai démarré ma recherche avec une petite boule au ventre. De mon premier achat, j’ai été marquée par le fait que dès que j’appelais une agence lors de la publication tout fraîche d’une annonce immo sur le site seloger.com, l’appart était soit déjà vendu, soit l’agence ne répondait pas ou ne rappelait pas. Bref, décrocher une visite était le Graal en soi. Car à Paris, il y a peu d’offres. Et encore moins d’appartements « coup de cœur » et biens.
Mais en 2018, soit les agences ont changé soit mon budget plus important me permet plus de choix. J’ai été surprise qu’on me rappelle pour visiter un appart, qu’on m’envoie des offres par mail. Cette recherche a été moins fastidieuse qu’en 2010. Mais j’ai aussi eu la sensation qu’on m’appeler pour visiter des apparts pas trop « désirables ». Les « best » doivent être vendus à leur fichier client ou réseau avant de passer sur internet…

 Faut aimer…

○ Mes critères de recherche : avant/après ○

Mes critères de départ lors des premières visites.

> Surface : 30 m² minimum. Sauf si, le bien est dans le Marais et bien agencé, je veux bien en-dessous (mon rêve de vivre dans ce quartier)
> Deux pièces (ou grand studio avec possibilité de créer un coin nuit avec fenêtre)
> Lumineux (au moins un 3e étage) mais pas de 5e étage sans ascenseur
> Avec une cave
> Soit un appart haussmannien (parquet, moulure, cheminée) soit un bien atypique avec du cachet
> Près d’une ligne de métro
> Périmètre : nord du 11e, 10e, 9e, 3e, 4e, 8e, 19e voire 18e. Un rayon de 2 km autour de République en vrai.
> Quartier safe
> Sans gros travaux
> Pas de mezzanine en dessous de 1m80
> Pas de RDC
> Parties communes pas trop dégradées
> Cuisine ouverte
> Des rangements
> Pouvoir mettre un canapé d’angle dans le salon

Appart’ haussmanien avec rafraîchissement, gros potentiel mais sur la ligne 13. Pas envie d’être compressée dans le métro et de souffrir tous les matins…

À gauche, dans ce 30 m² à 329 000 € , on ne peut mettre qu’un canapé pour une personne. Dans mon 25 m², j’ai un canapé d’angle… / À droite, dans ce 32 m² à 336 000 €, le salon ressemble plus à un hall d’entrée avec ses 4 ouvertures, impossible de mettre un plus grand canapé ni de se sentir dans un salon. Ou encore ce 31 m² à 323 00 euros où dans la chambre il est impossible de mettre un lit deux places…

À force de visiter, les critères de recherche s’affinent et changent. Lors d’un 2e achat, on est plus exigeant qu’au moment de sa première acquisition lors de  mon parcours du combattant en 2010.

> Hauteur sous plafond : un minium de 2 m 70. Le must : avoir plus de 3 mètres. J’ai réalisé qu’en dessous de 2m50, je me sentais un peu étouffée.
> Impossible de revivre dans un 25 m². Même dans le Marais…
> Avoir une vue dégagée ou au moins une pièce qui donne sur rue et face à l’horizon
> Cool : la vue sur un monument de Paris…
> Pièce de vie plus grande que la chambre
> Une cours intérieure végétalisée
> L’idéal : un appart traversant..
> Avec de grandes fenêtres en hauteur
> Un joli hall d’immeuble
> Si possible, immeuble en pierre de taille
> Préférence pour l’ancien. Le neuf est fonctionnel, mieux isolé mais sans charme, souvent triste et avec des petites fenêtres.
> 1/3 des apparts vus dans mon secteur ont une cave. Donc moins une obligation…
> Sous les toits, il fait trop chaud. Les combles et poutres ont énormément de charme mais à vivre, on m’informe que c’est l’enfer l’été et hiver.
> Si l’appart vaut le coup, ok pour faire des travaux…

Une cour pleine de charme…

Jolies parties communes…

○ Les 20 appartements visités en 2 mois ○

J’ai visité ces apparts dont 2 avec l’agence Stéphane Plaza qui m’a au final trouvé mon bien. En 2 mois, j’ai eu 2 ^1/2  coups de cœur : celui de la rue Saint-Marc, quartier Bourse au 7e étage avec ascenseur et cave, très charmant (mais je me suis ravisée à cause de la hauteur sous plafond d’1m80, il fallait rehausser le plafond en rognant sur les combles et le Sanibroyeur), le 2e rue des fêtes à Jourdain fut un vrai coup de cœur et un sacré dilemme avec le bien finalement acheté. Je vous en parlerais dans un prochain article et pourquoi finalement je n’ai pas cédé à ce coup de cœur.

► Les photos de l’appartement coup de cœur à Jourdain…

3. Mes conseils « immobilier »

• Peut-on encore faire de bonnes affaires à Paris ? Oui. Et les meilleures affaires se font :
  1/ du côté des quartiers en prise avec des problèmes de mauvaise fréquentation (Faut juste croire au potentiel futur de ces quartiers). Par exemple : le marché de l’Olive, Crimée, le quartier Saint-Blaise. J’ai visité un appart dans ce dernier secteur, métro Maraîcher. L’appart était top, traversant, beaux volumes. Un 34 m² pour 294 000 €. Comme il avait besoin d’un rafraîchissement, il y avait moyen de négocier une marge. Dans le 11e, le même bien se serait vendu minium à 340 000 euros + 15 0000 environ de frais d’agence soit 355 000 € au lieu de 294 000 €. J’ai même trouvé un 25 m² ultra charmant et bien décoré prés du square Gardette dans le 11^e à 320 000 euros au 7^e étage sans ascenseur.
  2/ Le quartier est bien mais la rue est dans une impasse sombre, pas rassurante ou mal fréquentée : comme ce 32 m² à Poissonnière à 288 000 euros car la rue était angoissante alors que le quartier est plutôt bobo, pas bon marché et quasi central.
  3/ Pas branché comme le 13e, vers Tolbiac. Dans la tour Sapporro, un appartement à rénover avec cave, ascenseur, gardien, la vue, 56 m² : 329 000 euros soit 5875 le m² !!!
  4/ Les quartiers sans charme et éloigné : à télégraphe, 35 m² 262 500 euros, 7^e étage avec ascenseur + balcon de 5m2, dans la rue Pixérécourt.
  5/ Ou énorme défaut : je pense à ce 36 m² (29 m² loi carrez) rue Saint-Marc dans le 2e, dans un très bel immeuble, au 7e étage avec ascenseur, cave, local à vélo, vue sur les toits de Paris, charge de 40 € par mois (rien du tout donc), avec possibilité de récupérer 5 m² dans la chambre. Le tout pour 325 000 €. Le problème ? La hauteur sous plafond était de 1m80 environ. Il y avait possibilité de prendre sur les combles mais il fallait d’abord demander à la copro. Si vous ne le faites pas, vous risquez d’avoir de gros souci lors de la revente avec le notaire. Même si l’agent disait qu’il valait mieux le faire sans demander. Cet appart avait été bloqué par deux personnes avant moi et ils se sont désistés tout comme moi…
  6/ Les rez-de-chaussée. Qui peuvent être sympas avec rez-de-jardin. Et si vous cumulez rez-de-chaussée + quartier pas très attractif ou un peu craignos, c’est jackpot ! Comme cet appartement au métro Crimée en rez-de-jardin, avec gardiens, balcon, cave et parking à 320000 € les 54 m².
  7/ Les appart avec du gros œuvre.
  8/ Bien sûr, il y a aussi ceux qui ont besoin de vendre vite mais comment le savoir avant la visite ou les trouver ?
• Il est difficile de négocier le prix quand le bien ne nécessite aucun travaux. Sinon, il est possible de demander une baisse de 10 à 15%. Ou si il est au 7e étage sans ascenseur, sombre, mal agencé.
• Si vous avez un coup de cœur et que l’appart est nickel (situation, quartier, prix au marché), faites une offre rapidement sans rien négocier pour être sur de l’avoir. Certains acheteurs sont même prêts à acheter le bien plus cher pour l’obtenir ou l’achètent sur photos sans l’avoir vu. (Exemple d’un appartement dans le 6e à Germain des Près)
•  Les m² ne veulent rien dire, donc ne faites pas de fixette sur le nombre. J’ai vu des plus de 30 m² où j’étouffais, qui faisait moins grand que le mien. Tout dépend de la place de la cuisine et de la salle d’eau, des couloirs et espaces perdus qui  bouffent des m²  à 10 000 euros.
• Trouver un appart qui coche toutes les cases n’est pas impossible mais il faut s’armer de patience. Votre produit existe mais il n’est peut être pas encore sur le marché…
• Ne jamais acheter sous la pression des agents immobiliers. À chaque visite, c’était la même rengaine : « C’est un bien qui va partir vite, on en a peu sur le marché, j’ai beaucoup de monde intéressé, il faut faire vite, il va partir. » Il ne faut pas acheter par rapport aux autres. Des apparts qui étaient censé partir vite, je les ais revus sur seloger.com un mois plus tard, voire même jusqu’à 3 mois plus tard. Un appart dans le Sentier est passé de 369 000 a 336 000 €. Un autre de 341 000 a 300 000 €.  Un agent m’a même envoyé un SMS deux semaines plus tard pour me dire que son super bien-très-demandé-qui-sera-vendu-dans-la-journée était passé de 320 000 à 299 000 €.  Ce qui est rassurant, c’est de voir que les acheteurs n’ont plus envie qu’on les prenne pour des vaches à lait ni envie d’acheter un bien imparfait au prix fort. Se méfier aussi de l’estimation des travaux énoncés par certains agents. Comme cet agent qui estime à 15 000 € le coût total des travaux de : la rénovation d’une salle de bain de 3 m², la dépose d’une cuisine et la création d’une nouvelle à un autre endroit, la création d’une chambre et le redressement du plancher qui penche. Puis tout ça pour 15 000 €. Je ne suis pas du métier mais quand même. Ça donne l’impression d’être prise pour un pigeon. Tout en sachant qu’un dégât des eaux lié à l’immeuble a bien pourri les plafonds…
• Acheter un appartement occasionne beaucoup de frais en dehors du prêt bancaire et du déménagement (beaucoup moins si vous payez en cash). Penser à prendre en compte :
  ►Le versement d’un séquestre au titre d’un dépôt de garantie (comprise le plus souvent entre 5 et 10% du prix du bien) dès la signature du compromis de vente est déposée entre les mains du notaire. (perso, je n’avais pas 15 000 €, et l’acheteur était ok pour que je mette moins)
  ► La commission de l’agence, environ 5% : 14 500 € (sauf si vous achetez à un particulier évidemment)
  ► Le notaire, environ 8% du prix du bien : 23 100 €
  ► Frais liés à la promesse de vente pour le notaire : 700 € (sachant que vente et achats se font dans le même cabinet, un peu abusé)
  ► Les frais de syndic : 699 € (somme qui varie selon votre corpro). En gros vous payez une réserve de provision pour votre acheteur qui se constitue une trésorerie. Oui c’est abusé !
  ► La répartition des charges et des travaux à payer au syndic : X €
  ► Le pré-état daté et l’état daté : 300 €  + 456  € soit 756 €  pour éditer un papier(Merci la loi Alur de 2014). Les syndics font payer cette prestation de manière abusive seulement  pour ceux qui vendent leur bien. Une vraie injustice.
  ► Le courtier : 1250 €
  ► Caution bancaire : 3519 €
  ► Assurance prêt : 42 € par mois (tout dépend de vôtre âge et de votre état de santé… achetez jeune quoi…). Mais on m’a prélevé : 124,02 au 1er prélèvement sans explication. J’attends toujours
  ► Le montant des travaux : X €
  ► Sans compter qu’il faudra payer la taxe foncière en plus de la taxe d’habitation… (entre 400 € et 700 €, moins cher à Paris mais tout dépend de l’endroit)
• Est-ce que ça vaut quand même le coup d’acheter à Paris avec tous ces frais ? Eh bien un exemple qui parle de lui-même : en 7 ans de remboursement de prêt (sur 23 ans) suite à la vente de mon 25 m² parisien, je peux acheter cash aujourd’hui un 45m² à Lyon  ou un 60-70 m² à Rennes. Alors pour un prêt sur 25 ans une fois remboursé, je pourrais toujours me faire plaisir à la retraite si je pars en province. Ou à l’étranger. Voilà voilà…

Faut être motivé..

4. Mon futur appartement

Au final, j’ai trouvé l’appartement très rapidement (moins de deux mois) suite à un coup de tête (regarder la télé a bien des effets néfastes… ou pas). Avoir vendu mon appartement ajouté au besoin de changement m’ont boosté dans mes recherches. J’y passais bien 2 heures par jour. Je l’ai choisi avec travaux sinon, il était plus cher donc hors budget (Je ne voulais d’appart avec travaux au départ…). Ce qui me conforte dans le fait que si je le retape comme mon premier appartement, je me ferais une belle plus-value d’ici 5 ans (ou pas). Ce n’était pas le secteur que je désirais même si le quartier est cool et demandé mais le charme de l’appartement a pris le dessus et je ne suis pas non plus à l’autre bout de mes spots de prédilection. Il n’y a pas de cave (qui était une obligation au départ), pas de grand hall d’entrée, il est au 5e sans ascenseur (impensable pour moi). Mais j’imagine que vous vous en doutiez : entre ce qu’on souhaite et ce qu’on choisit au final, normal d’avoir quelques écarts (Comme les hommes…). En revanche, il est hyper lumineux, la chambre est sur cour et le salon sur rue, il fait plus de 30 m² et il a un petit côté atypique. Vous le verrez plus tard, surprise !
Vous pouvez d’ores et déjà vous dire, que vous allez en BOUFFER des papiers déco 😛

► À RETENIR
1. Une estimation immobilière est valable 3 mois
2. Toujours passer par un courtier pour avoir les offres de prêt les plus avantageuses. Votre banque n’a aucun intérêt à vous faire des fleurs. À moins que vous vous appelez Rothschild…
3. Une règle de base : si vous vous sentez mieux chez vous que dans l’appartement visité, oubliez. L’idée c’est d’upgrader son hygiène de vie, son environnement, quand on déménage.
4. Les appartements à Paris ne se vendent plus dans la seconde où vous visitez l’appart. Si l’agent vous met la pression en disant qu’il va partir vite, n’écoutez que votre ressenti. Acheter sous pression n’est pas une bonne idée. D’autant plus que déjà l’achat d’un bien est une pression en soi.
5. Les coups de cœur se font dès que vous franchissez la porte. Vous n’avez pas même tout vu que déjà vous vous sentez bien dedans et vous l’adorez. Bref, le coup de cœur se fait dans les  30 secondes.
6. Certaines agences sont spécialisées si vous cherchez un bien précis. Il n’y a pas que l’immobilier de luxe mais aussi : terrasses et jardins,  bien atypiques, accessibles aux handicapés, les rez-de-chaussée.
7. Les appartements bien bordéliques, avec le proprio ou locataire en caleçon ne donnent pas envie. Je sais que les apparts à paris se vendent bien mais ranger son appartement lors d’une visite c’est la base, merde !  J’ai même vu des pots de yaourt vides sur la table, des slips par terre. Perso, aucun appart bordélique ne m’a attirée.
8. J’ai d’abord vendu mon bien avant de faire la moindre offre. Pour éviter le prêt relais où la banque vous fait une estimation basse de votre bien pour ne pas prendre de risques. L’agence m’a proposée une « vente longue » sur 6 mois (voire plus). Ce qui veut dire que j’ai  6 mois pour trouver dès la vente de mon bien. À vous de négocier…
9. La recherche est fatigante. Faites-la dans une période où vous êtes en forme et sans avoir trop de soucis.  Il faut être tous les jours sur le qui-vive. Bref, si vous êtes moyens motivés, trouver la perle rare s’annonce ardue sans un minimum de rigueur et d’investissement journalier.
10. Si le prix semble bas pour le quartier, souvent il y a une raison et ce n’est pas bon signe : une rue pas rassurante, un très bas de plafond, un appart sans intérêt, l’appart complètement à refaire (plus de 50 000 euros de travaux). Allez-y toujours mais quand je tombais sur des annonces dont le prix était bas pour le produit, j’ai toujours été déçue sur place. Bref, j’ai fini par me méfier des bas prix dans les secteurs qui m’intéressaient.
11. Les appartements en vente sont rarement au prix du marché. Ils sont généralement au-dessus des prix annoncés sur les sites comme meilleursagents.com. Ne soyez donc pas surpris du décalage entre les prix des annonces et ceux du marché affichés dans ces moteurs.

Et rions un peu de la recherche immobilière à Paris avec  « Marie s’infiltre » !